作者：余飞
01
疯狂，楼面价突破20万元
20.03万元/平方米，你以为是房价，不，这是地价。
它诞生于前两天的上海。
7月24日-7月25日，上海2025年第六批次集中供地进入现场竞价环节。此次土拍共包含8宗地块，总出让面积约23.3万㎡，规划建筑总面积约52.3万㎡，总起价高达236.71亿。
其中位于上海核心区徐汇区徐家汇的一宗地块，在与中海地产、招商蛇口&上海徐房集团等两家竞买人的28轮比拼中，上海祺祥旺宇置业有限公司（以下简称祺祥旺宇置业）以总价12.25亿元胜出，成交楼面价200257元/平方米，溢价率22.38%。
这块地的起拍价就高达16.36万元/平方米，尚未开拍便已锁定全国涉宅用地单价最贵地块。
最终成交的20.03万元/平方米的楼面价，不仅全国第一，而且全球第一。
从国际对比看，香港2019年山顶文辉道地块楼面价约合人民币20万元 / 平方米，但该地块为商业用途且包含酒店业态；新加坡2023年乌节路住宅地块楼面价约12万元/平方米，均低于上海徐汇地块的纯住宅属性和单价水平。
此次上海推出的8宗地块，有3宗地触发中止价，1宗地溢价率超20%，3宗地溢价率超10%，1宗地底价成交，总成交价约289.57亿元
其中虹口北外滩地块溢价率最高，达46.33%。
02
两个问题
第一，这块地为何能拍出这么高的价格？
价格爆出后，市场对于此价格看法是四个字：符合预期。
主要是因为，地块有两个高价因素。
一是位置好。
在上海核心中的核心。位于徐汇区徐家湾，上海交通大学的博学楼宾馆。
地块周边1km内有4条轨交线路、多个轨交站点，包括交通大学站、徐家汇站、衡山路站，另有衡山公园、徐家汇公园、复旦小学、徐汇中学等；周边2km内有中国福利会国际和平妇幼保健院等医疗卫生机构，及港汇恒隆、徐家汇中心等大型购物中心。
二是稀缺。
不仅是风貌别墅地块，也是该区域十年以来首宗新增住宅用地。
该地块土地出让面积4705.49平方米，规划建筑面积6117.14平方米，容积率仅1.3，限高15米，地块起始价10.01亿元，起始楼面价16.36万元/平方米。
第二，谁拿了这块地？
拿下这块地的不是中海、建发、绿城、滨江这些传统的地王收割机，而是新面孔，祺祥旺宇。
该公司成立于2025年1月17日，位于上海，注册资本为15.5亿元，法定代表人为叶舒祺。
叶舒淇又是谁？
据界面新闻报道，叶舒祺之父为“汽车模具大王”屹丰模具（集团）有限公司董事长叶华彪，祖籍浙江省台州市三门县。另据《浙商》杂志报道，叶华彪透露已经将旗下相关业务交由两个女儿叶舒祺和叶舒祥经营管理，自己则布局投资。
根据公开资料，屹丰集团专注于乘用车车身覆盖件模具、检具的设计制造及零部件生产焊接，客户涵盖上海大众、通用、奔驰、宝马等车企，并出口至法国雷诺、意大利法拉利，在全国10多个城市都有制造基地。
由于都不是上市公司，所以无法查看他们的经营状况。
但既然敢于高价拿地，必然成竹在胸。
他们拿地的底气，就是上海豪宅市场根本不缺客户。
03
上海，一个疯狂折叠的世界
2024年至2025上半年，上海用数据告诉我们，中国经济第一城该是什么样子。
去年上半年，位于上海黄浦区核心地段的中海·顺昌玖里，一天卖出了512套房源中的505套，总销售额达196.53亿元，这个销售数字被创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额纪录。
相当于一套房3892万元。
去年9月份，“全上海的有钱人都在等”的翠湖天地六期，套均总价接近1.1亿元，108套豪宅当日售罄，共计收金119.79亿元，刷新中国亿级豪宅日光纪录。
当时，翠湖天地六期推出的108套房子，认筹人数接近400组，认筹比例达到370%，远超250%的积分触发线，成功触发积分，为69.6分。
之前五期，同样疯狂。根据界面新闻披露，市场传闻，翠湖天地从一期到五期，不少明星、网红以及知名企业家纷纷来此购置过房产，如梁朝伟、钟汉良、陈思诚等。
翠湖天地六期套均面积高达约528平方米，超过汤臣一品2006年创下的套均约526平方米纪录，是目前上海套均面积最大的公寓住宅产品。
从总价段来看，翠湖天地六期最便宜一套约7571万元，单价约16.6万元/平方米，最贵一套约3.56亿元，单价约28万元/平方米，不仅打破了上海乃至国内楼市的多项纪录，也成为上海有史以来套均总价最高的公寓项目。
克而瑞数据显示，2024年，30个重点城市一二手3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1255套，同比分别增长64%和6%。
其中，上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%；二手成交529套，占比42.7%。
2025上半年，上海豪宅日光，更是成了家常便饭。
4月23日，位于静安西藏北路板块的象屿苏河琹庐开盘，共推出132套建筑面积约100平方米的三居室，均价12.5万元/平方米，开盘当日全部售罄。
4月27日，位于上海浦东新区新杨思区域的热门项目翡雲悦府开盘，首批次228套房源实现“日光”，均价为10.72万元/平方米。
5月份，绿城潮鸣东方均价约19.5万元/平方米，120套房源全部售罄，一天入账近70亿元；上海壹号院第三批次开盘，64套房源斩获40.25亿元，大部分户型均价约18.5万元/平方米。
保利海玥外滩序首批次销售均价为12.64万元/平方米，223套房源当日全部清盘，销售金额达30亿元。
克而瑞数据显示，2025年上半年上海总价3000万以上新房成交1096套，占30城总量的59.4%；二手高端住宅成交336套，占比46.2%。若从总价5000万元以上占比来看，上海的占比还要高，其中一手成交482套，占30城总量接近八成。
上海豪宅坚挺背后，离不开包邮区强悍的购买力。
胡润研究院最新发布的2024年百富榜数据显示，中国拥有50亿元身家以上的富豪1094人，相比去年减少了不少。
这1094人，居住在包邮区的人数最多。其中上海112人、杭州68人、宁波27人、苏州25人、无锡12人、南京11人、温州11人、绍兴11人、嘉兴10人、南通5人。
以实际案例来说，比如今年5月份推出第三批楼盘、遭遇日光、均价18.5万元的上海壹号院来看，其买家群体中上海籍买家51组，占比约30%；非上海籍买家达119组，占比高达70%。
其中，浙江、江苏两省购房者表现尤为亮眼——浙江籍买家29组，占比17.1%；江苏籍买家22组，占比12.9%。此外，山东籍买家11组、安徽籍买家7组，亦在非沪籍客群中位居前列。
对于富豪疯狂抢购豪宅这一举动，我们只能感叹，世界折叠。富人与穷人虽然生活在同一片天空下，却是两个不同、永远不交叉的平行世界。
人类的悲欢并不相通。在当下的大环境下，有人担心丢工作，如伍子胥过昭关一样，愁白了多少头颅。而有的人，钱生钱的游戏玩得不亦乐乎。
这个世界，公平从来都是相对的，不公平则是绝对的。每一次经济调整，都会进一步拉大贫富差距。
因为在应对不确定之下，富人有资源，有渠道，有方式，而穷人只能以七尺身躯与两个肩膀硬扛。
当富人在争夺动辄上亿元一套房子的时候，普罗大众在为明天是否还有工作而烦恼
在之前写香港楼市的时候我说过，香港房价虽然跌了一年多时间，从高点时期的15.2万元/平方米跌至如今的12.8万元/平方米，跌幅不小，但依旧是底层不可想象的高度。
香港是一个极度折叠的城市。有钱人可以住动辄几千万、上亿的房子，底层居民只能蜗居在笼屋、太空舱、阳台屋、货柜屋，水管屋、劏房等各种各样奇葩房屋内。
这是一个折叠的世界，北京折叠、上海折叠、深圳折叠、香港折叠、广州折叠……
在折叠的世界里，富人买房如买菜，穷人买菜如买房。
04
普通住宅市场，也在调整
在豪宅价格拉动下，上海的新房价格已经连涨了37个月。
最新国家统计局披露的数据是，6月份上海新房环比0.4%，与长沙并列全国第一。
抛开与普通人无关的豪宅不说，其实上海房地产市场也并不舒服。
上海可以说是楼市分化的样板，一边是火焰，一边是海水。
在核心区豪宅成交火热的同时，郊区的新房无人问津。
中国房地产报7月16日发布的文章披露：
上海滞销盘的“重灾区”在远郊，价格上均价低于6万元/平方米、认筹率低于50%的楼盘开盘46次，占比接近七成。上半年，新场板块的璟澜湾、奉发贤荟悦邸、奉发右岸晶邸等项目在认筹期间出现无人认购的现象。
从历史数据来看，上海商品房销售面积于2021年见顶，当年商品房销售面积1880.45万平方米，2022年降至1852.88万平方米，2023年1808.03万平方米，下降2.4%。
来源：上海2023年统计年鉴
其中住宅见顶于2022年。2022年上海住宅销售面积1561.51万平方米，销售额6937.77亿元。
2023年，上海商品房销售额7259.99亿元，下降2.8%。其中，住宅销售额6685.19亿元，下降3.6%。
2024年上海商品房销售面积1656.86万平方米，下跌了8.5%，其中住宅成交了1356.73万平方米，下跌了6.9%。
来源：上海市统计局
二手房方面，上海统计局披露，二手房成交量从2016年高点的34.77万套跌至2022年的17.71万套，下降了49%。二手房成交面积从2016年高点的3219.8万平方米降至2022年的1426.93万平方米，下降了55.7%。
2023年，上海的存量房买卖登记面积1708.03万平方米，比上年增长5.8%。但仍旧只有高点时期的一半水平。
来源：上海2023年统计年鉴
其中二手住宅成交面积从2015年高点的2351.3万平方米降至2022年的1271.82万平方米，下降了45.9%。
去年，上海的二手房扭转了跌势。
去年四季度一线城市集体救市，上海二手房成交量猛抬头，拉动了全年成交总量。
最终，上海全年二手房成交量24万套，比2023年多出4万套，实现了两连涨。
制图：城市财经；数据：上海网上房地产
虽然这个数据相比于高峰时期，仍差了不少，但二手房由于去年年末大反弹，出现了明显抬头行情。
但今年4月份之后，上海的二手房行情也下来了。
3月份上海二手房成交了2.69万套，4月份成交了2.07万套，5月份成交了1.9万套，6月份成交了1.86万套，环比减少3.15%。
中国房地产报预测，随着7、8月传统淡季来临，上海二手房成交量可能跌破1.5万套。
价格方面，国家统计局披露的数据显示，上海二手房价格5月份再次进入下跌通道。
6月份，四大一线城市二手房价格全部下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
此外，从诸葛找房追踪的数据来看，目前上海挂牌的二手房中，价格变动的房源中，91.05%在降价。
这意味着，虽然豪宅火热，但上海的普通住宅价格，仍和大多数城市一样，一样在调整。