千亿房企的成本控制，意想不到

在房地产开发中，材料成本占比超60%，供应模式的选择直接关系项目利润与工期。甲供材（甲方直供）和甲指乙供（甲方指定、乙方采购）是两种核心模式，但不少项目因选错模式导致成本失控或质量纠纷。

本文结合标杆房企实战数据，拆解两种模式的适用场景、成本差异及落地避坑策略，为工程管理者提供可照搬的解决方案。

本章基于国家建筑法规及行业实操标准，系统解析“甲供材”与“甲指乙供”的核心定义、操作流程及法律本质。通过标杆房企案例及工程管理规范，厘清两种模式的权责边界与运作逻辑，避免因概念混淆引发合同纠纷。帮您管好每一个工程项目，点击了解

1. 甲供材（甲方直供）：所有权与风险由甲方主导

定义
根据《建设工程施工合同（示范本）》（GF-2017-0201），“甲供材”指由发包方（甲方）直接采购并供应至施工现场的材料，乙方仅负责施工领用及现场管理。材料所有权归属甲方，质量选型责任由甲方承担，数量损耗风险由乙方承担。

操作流程（四步闭环管理）：

说明：

① 招标定标：甲方通过采购平台招标；

② 合同签订：甲方与供应商签订现款现货合同；

③ 到货验收：甲方、乙方、监理三方现场签认《甲供材料进场验收单》，核查出厂合格证、检测报告及外观质量；

④ 领用结算：乙方按施工进度申领，超供部分按合同价120%扣款（具体扣款比例合同约定）。

2. 甲指乙供（甲方指定采购）：采购权移交但品质权保留

定义
依据《最高人民法院关于审理建工程施工合同纠纷案件的解释（一）》第十三条，“甲指乙供”指甲方限定材料品牌、技术参数及供应商短名单（≥3家），乙方在指定范围内采购并承担付款责任。材料所有权归属乙方，质量验收责任由乙方与甲方共担。

操作流程（三方制衡机制）：

说明：

① 品牌锁定：甲方发布《指定材料清单》（如瓷砖限定马可波罗、东鹏、诺贝尔3个品牌）；

② 乙方采购：乙方与指定供应商签订合同，需向甲方备案合同及发票（如碧桂园要求48小时内备案）；

③ 质量监管：甲方每月抽检送第三方实验室（如SGS），费用由乙方承担。某项目发现仿冒防水卷材，按合同价200%罚款；

④ 争议处理：材料质量问题导致的返工，乙方可向指定供应商索赔，甲方承担连带责任（司法解释（一）第十三条）。

3. 本质区别：五大维度法律与实操差异

关键差异说明：

● 甲供材是甲方“买菜下厨”，直接掌控供应链但需承担断供及超供风险。

● 甲指乙供是甲方“定制菜谱”，乙方“买菜烹饪”，但需防范乙方与供应商串通加价。

4. 法律合规要点：规避指定垄断与验收漏洞

4.1 禁止独家指定：

《招标投标法实施条例》第三十二条明确禁止甲方指定单一品牌（如限定唯一水泥厂），否则视为排斥投标人。实操中需至少提供3家供应商选项。

4.2 验收强制规范：

● 甲供材需执行“三证一报告”制度（合格证、质检证、生产许可证、第三方检测报告）；

● 甲指乙供材料进场需留存样品封存（如防水卷材留1m²样品），争议时作为鉴定依据。

总之，甲供材是甲方对供应链的深度掌控，适合高价值标准化材料；甲指乙供是品质权与采购权的分离设计，适配非标定制材料。无论何种模式，均需严守“品牌开放、验收留痕、权责书面化”三大铁律。

本章基于行业规范、司法判例及标杆企业实战数据，系统性对比甲供材与甲指乙供模式在成本控制、质量保障、风险分担三大核心维度的真实表现。数据来源于住建部建材成本监测报告、最高法院判例（如（2018）最高法民终920号）及头部房企供应链年报，避免主观臆断，为决策提供可量化依据。

1. 成本维度：资金占用 vs 价格虚高

1.1 甲供材的成本优势与资金压力

● 采购成本节约8%-15%：
甲方通过集中采购压降中间环节，如钢筋甲供价较乙供低8%（龙湖西南项目实测数据），防水卷材价差达12%。主因是批量采购获取折扣（如水泥全国统购价差超10%）及剔除乙方利润加价。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

● 资金成本吞噬利润：
甲方需承担现款现货压力，以砼为例，月结需垫资300万/万方；若融资成本＞10%（如中小房企），甲供综合成本反超乙供1%。

● 隐性管理成本：
需配置3-5人专职团队管理出入库，成本约15元/吨；超供纠纷处理成本占比材料总价3%。

1.2 甲指乙供的成本转嫁与价格失控

● 乙方加价10%-20%：
乙方在甲方指定价基础上叠加采保费、管理费及利润，如瓷砖甲指价较甲供高15%。

● 资金压力转移：
乙方垫付材料款，万科项目平均账期45天，缓解甲方现金流。

● 税筹劣势：
甲方无法通过材料公司加价做大成本抵扣土地增值税。

成本维度小结：甲供材赢在采购价差，输在资金占用；甲指乙供赢在轻资产运营，输在价格失控。

2. 质量维度：源头可控 vs 以次充好

2.1 甲供材的质量保障与责任边界

● 合格率提升18%以上：
甲方直控供应商，防水卷材抽检合格率100%（乙供仅82%）；

● 司法责任明确：
依据《建设工程司法解释（一）》第12条，甲方承担材料选型责任，乙方仅对施工工艺负责。

● 验收流程刚性：
实行“三单制”（到货单、领用单、对账单），确保材料溯源。

2.2 甲指乙供的质量风险与监管漏洞

● 仿冒品风险激增70%：
乙方为赚取价差采购仿冒品牌，某项目瓷砖以次充好导致返工损失200万。

● 质量责任转嫁乙方：
合同约定乙方承担采购责任，但甲方需举证乙方故意造假（如未保留飞检记录则败诉风险高）。

● 验收形式化：
仅20%项目执行第三方飞检（费用由乙方承担），多数依赖乙方自检报告。

质量维度小结：甲供材实现源头控质，甲指乙供依赖乙方自律且风险不可控。

3. 风险维度：供应中断 vs 供应链断裂

3.1 甲供材的断供与超供风险

● 断供概率12%：
资金链紧张时易引发断供（如某项目水泥厂因甲方付款延迟停产40天，工期索赔300万）。

● 超供纠纷高发：
因设计变更或乙方浪费，超供量达5%-15%，扣款时易冲突）。

● 法律应对策略：
购买供应链保险（费率0.3%-0.5%）承保断供损失；合同约定“乙方月度需求计划偏差＞5%承担违约金”。

3.2 甲指乙供的供应链与税务风险

● 供应商垄断：
甲方指定单一品牌时，乙方丧失议价权（如某项目电缆因独家指定价上浮18%）。

● 三流不合一引发涉税风险：
若甲方直接付款给供应商但未签三方协议，涉嫌虚开发票（依据国税发〔1995〕192号）。

● 劳务纠纷连带责任：
乙方拖欠供应商货款时，甲方可能被追加为被告。

风险维度小结：甲供材需防范资金链断裂，甲指乙供需规避供应链及税务合规风险。

4. 标杆企业实战策略

5. 核心结论

● 成本：价差＞8%且融资成本＜10%时，甲供材具备优势；反之优选甲指乙供。

● 质量：结构材料/防水等强制使用甲供材；饰面材料可甲指但需保留飞检权。

● 风险：甲供材必签“超供扣款条款+供应链保险”；甲指乙供需实现“三流合一”。

本章基于2025年5月最新市场数据（来源：中国混凝土与水泥制品协会周报、瑞达恒钢筋价格报告、住建部成本监测），结合10万㎡高层住宅项目案例，量化对比甲供材与甲指乙供模式的成本差异。数据涵盖材料价差、资金成本、管理费、税务影响等维度，严格依据《建设工程工程量清单计价范》（GB50500-2013）和采保费分摊规则，揭示两种模式的实际经济性差距。

1. 案例最新材料价格基准

市场监测数据

说明：价格含运费、税费，不含泵送费；区域价差受供需、运输成本影响显著

2. 甲供材模式成本拆解（以10万㎡项目为例）

2.1 直接采购成本

● 钢筋：甲供集中采购价较市场价低8%-10%，按全国均价3,314元/吨计算：

甲供价 = 3,314 × (1-9%) = 3,016元/吨

● 混凝土：甲供价较乙供低5%-8%，按329元/m³计算：

甲供价 = 329 × (1-6.5%) = 308元/m³

2.2  资金成本（关键变量）

● 垫资规则：钢筋现款现货，混凝土月结（账期30天）。

● 融资成本：大型房企融资利率5%-6%（如龙湖），中小房企10%-12%。

资金成本=材料总价×融资利率×（垫资周期/365）

钢筋资金成本：3,016元/吨 × 5,000吨 × 6% × (30/365) = 74.3万元

混凝土资金成本：308元/m³ × 30,000m³ × 6% × (30/365) = 45.5万元

2.3 管理及采保费

① 采保费率：依据GB50500-2013规定，甲供材采保费率2.5%。

● 若甲方自行保管：采保费全归甲方（钢筋：3,016×2.5%=75.4元/吨）

● 若乙方保管：甲方承担40%，乙方承担60%（钢筋甲方成本：3,016×2.5%×40%=30.2元/吨）。

② 管理成本：专职团队3人×年薪15万=45万/年，摊至项目约15元/吨。

4. 超供扣减风险

超供率约5%-10%（司法判例数据），超供部分按市场价150%扣款：

钢筋超供成本 = 5,000吨×8%×3,314×150% = 198.8万元（需合同明确规避）

3. 甲指乙供模式成本拆解

3.1 乙方采购加价机制

加价幅度：乙方在甲方指定价基础上叠加10%-20%综合费（采保费+管理费+利润）。

● 钢筋采购价：3,314元/吨 × (1+15%) = 3,811元/吨

● 混凝土采购价：329元/m³ × (1+12%) = 368元/m³

3.2 资金成本转移

乙方垫资周期45天（万科项目均值），甲方资金成本为0。

3.3 质量风险成本

仿冒材料导致返工率提升70%，损失占比材料总价3%-5%：

钢筋质量风险成本 = 5,000吨×3,811×4% = 76.2万元

4. 综合成本对比表（10万㎡项目）

关键结论：

● 甲供材总成本低8.5%：价差优势（钢筋-21%、混凝土-16%）抵消资金与管理成本；

● 临界点：若甲方融资成本＞10%，甲供优势消失（中小房企慎用）；

● 隐性成本主导：超供扣减（甲供）与质量风险（甲指）占总成本9%-15%，需通过合同刚性条款控制。点击了解AI降本，把钱花在刀刃上

5. 税务与结算规范要点

5.1 甲供材税务处理（依据国税发〔1995〕192号）

● 材料成本计入开发成本，抵扣土地增值税；

● 发票流要求：甲方直接接收供应商发票，避免“三流不合一”涉税风险。

5.2 甲指乙供结算规则（GB50500-2013第3.2.1条）

● 乙方需提供采购发票备案，甲方保留审计权；

● 若实际采购价低于甲指价，差额50%返还甲方（万科合同条款）。

5.3 采保费分摊（地方规范示例）

6. 决策建议

6.1 优先甲供材的场景：

● 融资成本＜8%、材料用量＞5,000吨或3万m³、质量敏感材料（防水/保温）；

● 合同必备条款：超供扣减公式、采保责任方、发票直开甲方。

6.2 优先甲指乙供的场景：

● 融资成本＞10%、非标材料（定制石材）、管理团队薄弱；

● 合同必备条款：价差返还机制、第三方飞检费用承担方。

材料供应模式的选择本质是甲方在“控制权”与“管理成本”间的权衡。本章结合《建筑法》《招标投标法实施条例》等规范，基于标杆房企实战数据及司法判例，从材料属性、资金能力、管理资源、风险偏好四大维度，拆解两种模式的刚性适用边界，并提供可直接落地的决策清单。

1. 优先选择甲供材的5类核心场景

适用逻辑：当材料成本占比高、质量风险影响大，且甲方具备资金或集采优势时，甲供材能实现成本压降与质量强控。

1.1 高价值大宗材料（成本占比＞60%）

● 典型材料：钢筋、商品混凝土、电缆。

● 合规依据：符合《建设工程工程量清单计价范》（GB50500-2013）第3.2.1条，甲方需在招标文件中明确甲供材清单及扣减规则。

1.2 质量敏感型关键材料（劣质品引发损失＞200万）

● 典型材料：防水卷材、防火保温板、结构胶。

1.3 标准化程度高的集采红利材料

● 典型材料：水泥、瓷砖、卫浴（全国统购价差超10%）

● 操作要点：甲方通过材料公司集中采购，同步实现：

① 税筹增效：加价做大开发成本，降低土地增值税负2.5%（龙湖模式）；

② 融资便利：材料公司流水可申请供应链贷款，利率较开发贷低2%。

1.4 需统一产品调性的多标段项目

● 典型场景：大型商业综合体外立面石材、高端楼盘精装五金。

1.5 甲方融资成本＜8%且具备专职团队

临界点公式：甲供成本优势 = 采购价差 - 资金成本 - 管理成本

● 当融资成本＞10%时，甲供综合成本反超乙供1%；

● 需配置3-5人管理团队，以钢筋为例，成本约15元/吨。

2. 优先选择甲指乙供的4类核心场景

适用逻辑：当材料非标性强、甲方资金或管理资源有限时，甲指乙供可转移风险并提升效率。

2.1 非标定制材料（需本地化适配）

● 典型材料：艺术玻璃、异形石材、景观雕塑。

● 操作规范：

① 甲方指定3-5家同档次品牌（避免违反《招标投标法》第二十条排斥潜在供应商）；

② 要求乙方提供采购合同备案，保留价格审计权（如实际采购价低于甲指价，差额50%返还甲方）。

2.2 甲方融资成本＞10%或现金流紧张

数据对比：

2.3 总包具备优质供应链管理能力

● 适用主体：中建、中铁等央企总包，或区域深耕型民企。

● 案例：南通某项目由中建三局采购甲指苗木，损耗率降至3%，较甲供模式节省仓储成本8%。

2.4 甲方管理团队薄弱或无材料公司

风险规避：

● 采用“三方协议”明确质量责任（依据《最高人民法院建设工程司解释（一）》第十三条）；

● 约定第三方飞检制度，费用由乙方承担（如某项目瓷砖检测费占比0.2%）。

3. 标杆企业模式选择策略

4. 决策流程图及例外处理

例外情况处理：

① 政策强制场景：政府投资项目（如学校、医院）需甲供钢材/混凝土，依据《必须招标的工程项目规定》（发改委16号令）；

② 总包抵制应对：甲指乙供合同中约定“材料价差返还条款”，允许乙方保留5%-8%合理利润。

5. 本章核心结论

● 甲供材：赢在成本与质量，适用“资金强+材料重”场景；

● 甲指乙供：赢在效率与风险转移，适用“管理弱+非标多”场景。

决策本质是资源与风险的置换，无最优解，只有最适配解。

本章依据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2020-0216）、《增值税发票管理办法》（国税发〔1995〕192号）及最高法院判例（如（2023）最高法民申1245号），提供两种模式的全流程操作模板。数据来自标杆房企项目实测，涵盖合同条款设计、验收标准、风险闭环管理，确保可100%落地执行。

1. 甲供材模式操作手册（四步法）

1.1 合同关键条款设计（示例：钢筋甲供）

● 材料供应范围条款

"甲方供应HRB400E钢筋总量5,000吨（±5%浮动），超供部分按当月市场价120%扣减工程款；欠供导致停工损失由甲方承担。"

● 计划与领用条款

"乙方每月25日前提交下月需求计划（精确至±3%），超领部分按市场价150%扣款；甲方延迟供货超48小时，按5,000元/天赔偿。"

● 采保费分摊条款

"采保费率2.5%，其中甲方承担保管费（0.8%），乙方承担采购费（1.7%），结算时从工程款扣除。"
依据：GB50500-2013附录B采保费分摊规则

1.2 验收三单制操作流程

1.3 超供处理标准流程

1.4 风险规避三把锁

锁1：供应链保险
投保材料断供险（费率0.3%-0.5%），覆盖供应商破产风险

锁2：付款担保
要求供应商提供银行保函（担保金额≥合同价20%）

锁3：区块链存证
验收单据实时上传司法区块链（蚂蚁链存证成本0.5元/单）

2. 甲指乙供模式操作手册（防坑五招）

2.1 供应商管理刚性规则

● 名单制定：至少指定3家同档次品牌（禁用独家），提供型号价格库（如：东鹏瓷砖 EFG126 单价≤85元/㎡，马可波罗同款≤88元/㎡）

● 采购审计权：

"乙方采购价高于甲方指定价时，超额部分甲方不予支付；低于指定价时，差额50%返还甲方。"

2.2 质量飞检执行标准

2.3  三流合一税务合规

2.4 供应链断裂应急预案

● 预警机制：乙方每月提供供应商付款凭证（逾期超30天启动预警）

● 兜底方案：甲方储备2家备用供应商（合同约定可强制切换）

2.5 结算争议处理条款

"材料价格波动超±5%时，按施工期《XX省造价信息》均价调整；争议部分委托中价协专家仲裁（费用由败诉方承担）"

3. 司法判例风险警示

选择材料供应模式的核心逻辑，本质是资金效率与管控深度的权衡。数据证明，当融资成本低于10%且材料价差大于8%时，甲供材能实现5%-8%的综合成本优势；反之，甲指乙供通过转移资金压力和管理负担，成为高周转项目的务实选择。但无论何种模式，超供扣款条款、飞检制度、三流合一的刚性执行，才是避免数百万损失的生死线。

房企真正的竞争力，在于对供应模式的动态适配——豪宅项目用甲供材死磕成本与品质，刚需盘借甲指乙供保障现金流；更在于将合同条款转化为可落地的“操作铁律”。记住：省下的每一分材料钱都是纯利润，而失控的每一次验收都可能吞噬整个项目的利润。

资料声明：本文数据与案例引自行业报告、政策文件及房企实战项目，部分内容经脱敏处理。